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- Europäischer Mietpreis-Index mit Plus von 1,2 % im 3. Quartal 2015
- Büroflächenumsatz im Jahresvergleich um 29% höher – bestes jemals verzeichnetes 3. Quartal
- Europäische Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 9,1% gesunken
Höchster Umsatz in einem 3. Quartal
17 der 24 analysierten europäischen Büroflächenmärkte verzeichneten im 3. Quartal 2015 ein Umsatzwachstum gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Insgesamt führte das zu einem Umsatz von mehr als 3 Mio. m² Büroflächen. Noch nie lag der Umsatz zwischen Juli und Ende September so hoch. Im Jahresvergleich ist für das 3. Quartal ein Plus von 29% zu notieren. Insgesamt schlägt damit im Dreivierteljahreszeitraum ein Volumen von 8,3 Mio. m² zu Buche. Auf Basis eines starken letzten Quartals ist in 2015 ein Ergebnis von um die 11,5 Mio. m² möglich, ein Plus von 8% gegenüber 2014, der 5- und 10-Jahresschnitt wären damit um 13,2 % bzw. 5,4 % übertroffen. Auch im nächsten Jahr könnte sich das Wachstum fortsetzen, wenn immer mehr Märkte von besseren Konjunkturdaten profitieren und damit auch der Arbeitsmarkt und im Gefolge der Bedarf an zusätzlichen modernen Flächen.
Fertigstellungsvolumen legt zu – Leerstandsquote relativ unbeeindruckt
Die meisten europäischen Büroflächenmärkte weisen Ende des 3. Quartals rückläufige Leerstandsquoten auf. Die europaweit aggregierte Leerstandsquote hat während des Quartals um 20 Basispunkte auf 9,1% nachgegeben. Teilweise kann dies auf die stärker werdende Nachfrage zurückgeführt werden, teilweise auf das bis dato moderatere Fertigstellungsniveau. Ein Dreivierteljahresvolumen von 2,6 Mio. m² Bürofläche entspricht einem Rückgang von 25% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Allerdings: bis Ende des Jahres könnten noch einmal 2,5 Mio. m² Quadratmeter auf den Markt kommen (wenn sich einige Fertigstellungen nicht ins kommende Jahr verschieben) und damit die Leerstandsquote leicht ansteigen lassen (+10 Basispunkte)
Die Zahlen auf Europas Büroflächenmarkt sprechen eine deutliche Sprache: die Erholung der Wirtschaft in der Eurozone und relativ gesunde Aussichten sorgen für eine weiter verbesserte Stimmung unter den Nutzern mit deutlich erhöhten Anmietungsaktivitäten. Weder ein möglicher Zinsanstieg in den USA, noch eine drohende Bankenkrise in China, weder zunehmende Börsenschwankungen, noch geopolitische Konflikte trüben die Großwetterlage. Fakt bleibt aber auch, dass sich die Entwicklungen in den einzelnen Märkten mit unterschiedlichem Tempo vollziehen.
Europäischer Mietpreisindex von JLL mit weiterem Anstieg
Der europäische Mietpreisindex von JLL ist auch im 3. Quartal gestiegen. Nach einem bescheideneren Wachstum im 2. Quartal (+0,3%) lag der Zuwachs über die Monate Juli bis Ende September bei 1,2 %. Das Mietwachstum konzentriert sich dabei aber weiter auf ein paar wenige große Märkte. In der Tat zeigten von den 24 Index-Städten* lediglich sechs (London, Paris, Dublin, Barcelona, Madrid und Mailand) ein Mietpreiswachstum im Vergleich zum vorangegangenen Quartal. In den übrigen Märkten blieben die Mietpreise stabil. Moskau außen vorgelassen, wo die Währungsvolatilität durch die Berechnung der Mieten in US-Dollar deutliche Auswirkungen auf die Mietpreise hat, konnte im 3. Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres europaweit ein Mietpreiswachstum von 3,1% notiert werden. Das ist der stärkste prozentuale Jahreszuwachs innerhalb der letzten neun Monate.
Der wichtigste Motor dieses beschleunigten Wachstums waren die Mietsteigerungen in den größeren europäischen Märkten Paris und London. Die französische Hauptstadt, die am Ende des 1. Halbjahres 2015 zwei Quartale in Folge rückgängige Mieten zu verzeichnen hatte, weist im 3. Quartal bei den Spitzenmieten ein Plus von 2,8% auf. Die Nachfrageseite zeigt sich erholt. In London sorgte eine angespannte Angebotsseite bei gleichzeitig anmietungsfreudigen Mietern für einen Anstieg der Spitzenmieten in der City um 3,8 % und im West End um 2,1 %. Beide Märkte befinden sich nun auf der 9 Uhr-Position (vom beschleunigten zum verlangsamten Mietpreiswachstum). Es gibt keine Anzeichen, dass die Spitzenmieten abflachen, im Gegenteil: starke Wachstumsaussichten werden auch für 2016 und 2017 prognostiziert.
Dublin war im 3. Quartal einmal mehr Tabellenführer: die Spitzenmieten legten gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 10% zu. Die Marktsituation in Dublin ist gekennzeichnet durch eine extreme Verknappung qualitativ hochwertiger Büroflächen. Zwar stieg das Flächenangebot sehr moderat, bleibt aber so niedrig wie zuletzt vor 15 Jahren. Und daran wird sich auch 2016 nichts ändern: es wird das sechste Jahr in Folge sein, in dem keine neuen Bürogebäude auf den Markt kommen werden.
Auch im südlichen Europa zeigen sich erfreuliche Mietpreis-Entwicklungen: Barcelona kommt nach vier Quartalen mit einem Anstieg auf ein Plus von 2,6 % über das 3. Quartal. Madrid notiert zum sechsten Mal in Folge positiv (Q 3 gegenüber Q 2: 1,9%).
Die Spitzenmieten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen haben sich im dritten Quartal allesamt auf Halbjahresniveau stabilisiert. Im Jahresvergleich zeigen Berlin mit einem Plus von 4,5 % und München mit 3,1% die stärksten Entwicklungen. Bis Ende Dezember wird ein über diese Big 7 aggregierter Anstieg von 1,5 % erwartet, bei einem Zuwachs in Hamburg, München und Stuttgart jeweils um 50 Cent und in Berlin sogar um einen weiteren Euro/m²/Monat.
Höchster Umsatz in einem 3. Quartal
Mehr als 3 Mio. m² Büroflächen wurden im 3. Quartal europaweit vermietet. Noch nie lag der Umsatz zwischen Juli und Ende September so hoch. Im Jahresvergleich ist ein Plus von 29 % zu notieren. Insgesamt schlägt damit im Dreivierteljahreszeitraum ein Volumen von 8,3 Mio. m² zu Buche. Auf Basis eines starken letzten Quartals ist in 2015 ein Ergebnis von um die 11,5 Mio. m² möglich, ein Plus von 8% gegenüber 2014, der 5- und 10-Jahresschnitt wären damit um 13,2 % bzw. 5,4 % übertroffen. Auch im nächsten Jahr könnte sich das Wachstum fortsetzen, wenn immer mehr Märkte von besseren Konjunkturdaten profitieren und damit auch der Arbeitsmarkt und im Gefolge der Bedarf an zusätzlichen modernen Flächen.
Nicht unerheblich für das bemerkenswerte Volumen ist der Anteil der Umsatzaktivitäten in Paris. Die legten nach einem relativ schwachen ersten halben Jahr deutlich zu, und zwar um 39 % (Q3 2015 gegenüber Q3 2014). Angesichts der sich verbessernden Konjunkturaussichten dürfte die Dynamik auch in den nächsten 12 Monaten anhalten.
Auch der deutsche Büroflächenmarkt hat an Fahrt zugelegt. Von den sieben Immobilienhochburgen konnte für das 3. Quartal im Jahresvergleich ein Zuwachs in Berlin (+ 90 %), Düsseldorf (+ 100 %), Frankfurt (+ 9 %) und München (+ 89%) registriert werden. Trotz der gleichzeitigen Rückgänge in Hamburg (- 37 %) und den beiden kleineren Märkten Köln (-14 %) und Stuttgart (- 43 %) stellt das aggregierte Big 7-Umsatzvolumen zwischen Juli und Ende September mit 877.000 m² das beste Quartal insgesamt seit Jahresende 2011 dar.
Die robuste Nachfrageseite hatte die meisten deutschen Büroflächenmärkte in den letzten Jahren auf die „Wachstums-Seite“ in der Immobilienuhr befördert, in die beiden Quadranten Beschleunigtes und Verlangsamtes Mietpreiswachstum. Mit Ausnahme von Düsseldorf befinden sich im 3. Quartal 2015 Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zwischen 9 und 12 Uhr.
17 der 24 analysierten europäischen Büroflächenmärkte verzeichneten im 3. Quartal 2015 ein Umsatzwachstum gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, darunter nicht zuletzt Barcelona (Q3 2015 gegenüber Q3 2014: +135%) und Madrid (+74%). Erste Anzeichen einer Erholung sind auch in Moskau wahrnehmbar.
Fertigstellungsvolumen legt zu – Leerstandsquote relativ unbeeindruckt
Die meisten europäischen Büroflächenmärkte weisen Ende des 3. Quartals rückläufige Leerstandsquoten auf. Lediglich Rotterdam (+ 80 Basispunkte auf 18,2%), Luxemburg (+ 40 Basispunkte auf 4,2 %) und Den Haag (+ 10 Basispunkte auf 11,5 %) verzeichneten einen Anstieg.
Die europaweit aggregierte Leerstandsquote hat während des Quartals leicht um 20 Basispunkte auf 9,1% nachgegeben. Teilweise kann dies auf die stärker werdende Nachfrage zurückgeführt werden, teilweise auf das bis dato moderatere Fertigstellungsniveau. Ein Dreivierteljahresvolumen von 2,6 Mio. m² Bürofläche entspricht einem Rückgang von 25% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Allerdings: bis Ende des Jahres könnten noch einmal 2,5 Mio. m² auf den Markt kommen (wenn sich einige Fertigstellungen nicht ins kommende Jahr verschieben) und damit die Leerstandsquote leicht ansteigen lassen (um 10 Basispunkte).
Während sich die Leerstandsquote insgesamt immer noch deutlich über dem letzten Höchststand (7,1% im 2. Quartal 2008) bewegt, zeigen einige Märkte annähernd Rekord-Tiefstände bei Flächen erstklassiger Qualität. So zum Beispiel in London, Dublin, München, Hamburg und Berlin. Ein Mangel an Flächen erstklassiger Qualität hat in diesen Städten insbesondere denn auch zu einem Mietpreiswachstum beigetragen.
Insgesamt dürften die zunehmende Dynamik auf den Nutzermärkten und der Mangel an spekulativen Fertigstellungen die bereits angespannte Angebotssituation in vielen Büromärkten Europas 2016 weiter unter Druck setzen.
Quelle: JLL
