Drittbestes Halbjahresergebnis auf dem Hamburger Büromarkt

Hamburg, 7. Juli 2015 – Im ersten Halbjahr 2015 erreicht der Hamburger Büromarkt einen Flächenumsatz von 257.000 m² und erzielt damit eines seiner besten Ergebnisse zur Jahresmitte. Das schon sehr gute Vorjahresresultat wird um gut 12 %, und auch der zehnjährige Durchschnitt um 13 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater.

Im bundesweiten Vergleich liegt Hamburg erneut hinter Berlin (335.000 m²) und München (307.000 m²) auf dem dritten Rang. Mit dem Bezirksamt Mitte in der City (32.000 m²) und dem Finanzamt in der City Süd (19.400 m²) haben zwei Großverträge der Stadt Hamburg einen wesentlichen Beitrag zu diesem hervorragenden Ergebnis geleistet. „Darüber hinaus ist jedoch auch ein spürbarer Umsatzanstieg in den kleineren Flächensegmenten bis 1.000 m² zu verzeichnen“, sagt Marco Stahl, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. „Der Eigennutzeranteil liegt durch mehrere größere Verträge erneut auf einem hohen Niveau. Umsatzstärkste Büromarktzone ist die City, die ihren Vorsprung insbesondere aufgrund des Großdeals des Bezirksamts noch ausbauen kann und für ein Drittel des Resultats verantwortlich zeichnet“.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes wird insbesondere aufgrund der Abschlüsse der Stadt mit rund einem Viertel von der öffentlichen Verwaltung angeführt. Die auf dem zweiten Platz folgenden sonstigen Dienstleistungen legen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um knapp 6 Prozentpunkte zu und steuern rund 15 % bei. Fast 11 % entfallen darüber hinaus auf die traditionell starken Beratungsgesellschaften. Die Branche Medien und Werbung landet auf dem vierten Platz und erreicht mit gut 9 % nur noch einen einstelligen Prozentwert. Die stärksten Einbußen haben Verwaltungen von Industrieunternehmen mit aktuell etwa 7 % sowie Informations- und Kommunikationstechnologien (gut 5 %) zu verkraften. Im Vorjahr profitierten beide noch von großen Verträgen und führten das Ranking mit weitem Abstand an.

Breite Nachfragebasis – Leerstand kaum verändert

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt, dass das hohe Ergebnis auf einer breiten Nachfrage basiert und nicht nur aus wenigen Großabschlüssen resultiert. Absolut betrachtet legten die Segmente 200 bis 500 m² und 500 bis 1.000 m² jeweils am stärksten gegenüber dem Vorjahr zu und erzielen mit rund einem Fünftel des Gesamtumsatzes ein ähnlich hohes Volumen wie die Verträge über 10.000 m². Die mittleren Flächensegmente zwischen 1.000 und 2.000 m² (knapp 16 %) sowie 2.000 und 5.000 m² (gut 11 %) erreichen vergleichbare Anteile wie im ersten Halbjahr 2014. Die einzige Größenklasse, die weniger Umsatz als im Vorjahreszeitraum verzeichnete, waren Verträge von 5.000 bis 10.000 m²: Sie verlieren fast 6 Prozentpunkte und kommen auf knapp 11 %.

Mit 856.000 m² hat sich der Leerstand in den vergangenen zwölf Monaten kaum verändert und setzt seine schon seit längerem zu beobachtende Stabilisierung fort. Das am stärksten nachgefragte moderne Flächensegment hat sich dagegen um knapp 8 % auf 204.000 m² reduziert. Dies entspricht einem Anteil von rund 24 % am Gesamtvolumen, was auch im bundesweiten Vergleich ein relativ niedriger Wert ist. Insgesamt verteilt sich der Leerstand recht gleichmäßig über das Marktgebiet. Neben den Sammelkategorien erweiterte Innenstadt und übriges Stadtgebiet weisen die Büromarktzonen City (14 %) und City Süd (9 %) den größten Anteil auf. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 6,3 %.

Flächen im Bau haben spürbar angezogen – Spitzenmiete ist konstant

Nachdem die Flächen im Bau Mitte 2014 auf einem im langfristigen Vergleich eher niedrigen Niveau lagen, sind sie nach einigen Baustarts – auch von größeren Projekten – spürbar angestiegen. Mit aktuell 430.000 m² haben sie in den vergangenen zwölf Monaten um 72 % zugelegt. Ähnliches gilt für die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Flächen im Bau. Sie belaufen sich auf 204.000 m² (+71 %), was einem Anteil am Gesamtvolumen von 47 % entspricht. Mit 79.000 m² wird jedoch für den geringeren Teil dieser Flächen mit einer Fertigstellung in den kommenden zwölf Monaten gerechnet. Die Höchstmiete liegt nach wie vor bei 25 €/m² und wird für modern ausgestattete Flächen in guten Lagen der Büromarktzone City erzielt. In den Alsterlagen ist sie dagegen auf 23,50 €/m² gestiegen (+7 %), was auf Vermietungen im hochwertigen Neubausegment zurückzuführen ist. Damit hat sich dieser Teilmarkt vor die HafenCity geschoben, wo aktuell eine Top-Miete von 22,50 €/m² anzusetzen ist. Insgesamt haben sich die Mietpreise im Jahresvergleich nicht einheitlich entwickelt. Während sie in einigen Teilmärkten anzogen, verzeichneten sie in anderen einen leichten Rückgang.

Optimistische Aussichten

„Das hervorragende Halbjahresergebnis basiert auf einer breiten Nachfrage in allen Flächensegmenten, sodass vor dem Hintergrund einer trotz aller Widrigkeiten guten konjunkturellen Entwicklung auch in den kommenden Quartalen ein hoher Umsatz erzielt werden sollte. Dabei wird der langjährige Durchschnitt voraussichtlich überschritten und ein Resultat im Bereich von 500.000 m² realistisch. Auf der Angebotsseite werden für den Leerstand weiterhin keine wesentlichen Veränderungen erwartet. Die Flächen im Bau könnten dagegen noch weiter leicht zunehmen, jedoch ohne Anstieg der davon noch verfügbaren Flächen. Aufgrund des insgesamt eher sinkenden Angebots an modernen Flächen ist ein Anziehen der Spitzenmiete nicht auszuschließen“; fasst Marco Stahl zusammen.

Quelle: BNP Paribas Real Estate